都市更新常見Q&A

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依據「都市更新條例」所定的程序,在都市計畫範圍內,以公共利益為前提,為我們的居住環境,帶來全面的改善,其處理方式有三種。 說明: 1.針對窳陋、老舊、衰敗的地區,透過政府與私人團體的努力,擬定再發展計畫,並經由專家學者審議核定,辦理拆除重建、整建或維護,以達復甦都市機能、改善居住環境、提升房地產價值。 2.都市更新的處理方式有三種: (1)重建:拆除原有建物重新蓋成新建物,重新建築,住宅安置,改進區內公共建設,並得變更土地使用性質或使用密度。 (2)整建:建築物之改建、修建或充實其設備,並改進區內公共設施。 (3)維護:加強更新範圍內之土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

透過都市更新,可提高建物的耐震機能,使居住環境品質更安全、更舒適,並且更新後房屋價值也會提升;另外採重建方式辦理都市更新,可申請容積獎勵,以增加建築面積,在稅賦上享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

民眾參與都市更新於開發過程中,其所有權人權益除受都市更新條例保障。都市更新的程序是公平、公正、公開的,透過都市更新委員會審議,替民眾來把關,絕不會漠視任何地主的意見。

若非由都市更新途徑辦理屋舍重建,土地則需依照法定容積辦理重建外,亦不能享有上述各項優惠。

都市更新主要分為「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」四個階段。 說明: 1.劃定更新地區或單元:透過擬定都市更新計畫,來進行劃定更新地區或劃定都市更新單元。更新地區是由政府劃定,更新單元則是由土地及合法建築物所有權人依相關規定申請(申請更新單元劃定)。 2.更新單元劃定後,由申請人,取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/10以上同意門檻,舉辦概要公聽會後,向市政府申請核准事業概要。 3.事業概要核准後,由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願,並取得都市更新條例第22條規定之同意比例,並舉辦事業計畫公聽會後,擬具事業計畫申請報核程序,由主管機關審查,經過公告公開展覽30天,提請審議會審議通過後,由市政府核定實施,如果是採協議合建即可進入計畫執行階段,採取權利變換實施,則尚須擬定權利變換計畫。

4.事業計畫核定實施後,實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理,並委託三家估價公司,進行估價,並通知相關權利人參與選配,依照選配的結果擬定權利變換計畫,辦理報核程序。權利變換計畫經過審議通過後,由市政府核定實施,即可進入計畫執行階段。

都市更新計畫是擬定都市更新事業計畫之指導,由政府就都市發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色,進行全面調查及評估,經市都委會審議通過後公告實施。
都市更新事業計畫係由實施者依照都市更新條例第21條規定擬定。內容應詳細表明土地使用、公共設施興修、建築設計、財務計畫、拆遷安置、實施進度等,經更新委員會審議通過後據以實施。

更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。類似立體的市地重劃。
權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施,其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定,其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂,必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。
一般合建則是由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施,其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

接管:實施者如不遵從限期改善、監管、代管等命令時,主管機關得撤銷其更新核准,強制接管,以利處理後續更新執行事宜。

更新案能成功

都市更新的估價,是為了決定更新完的房屋該如何分配,分為更新前估價和更新後估價兩個部分。

更新前的估價在估每個地主所持有的土地的價值,以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。更新後的估價,是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢,並且用來計算要折價抵付給建商的成本。

更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後,再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主,這就是都市更新估價的目的。

另外,估價的部分是委託不動產估價師負責,每個更新案都須委託三家以上的估價師進行估價,經過綜合評比後選定採用一家。不管是更新前土地權利價值比例及更新後房價,都是由估價師計算,並且簽證出具相關報告書。最重要的是,估價結果必須經過市府都市更新審議,而市府的更新委員裡也有估價專業的委員來協助把關,確保每個更新案的估價和分配都是公平合理的。

至於估價有沒有評定標準,會不會隨著房地產價格變動?其實,都市更新有規定估價的「評價基準日」,即房價估價和分配的時間基準,基準日必須要在送市府審議權利變換計畫的前六個月內選一天,作為估價的基準,如此估價就不用隨著市場波動一再調整,另外,一旦確定了估價基準日跟權利變換計畫,地主的分配坪數是不會再受房價波動影響的。 (權利變換實施辦法第6、8、10條)

設定抵押權之土地更新時,該抵押權之處理可分為所有權人參與權利變換及所有權人不參與權利變換(不願參與分配或面積太小不能參與分配)兩種情況。

所有權人參與權利變換:依規定,所有權人可與銀行自行協議消滅,銀行要求於權利變換計畫核定前清償,所有權人依協議清償貸款。若所有權人不同意提前清償,且銀行要求於權利變換計畫核定前清償,則該抵押權於更新後(房子興建完工後)由主管機關囑託登記機關將抵押權登記於所有權人更新後分配之房地上。

所有權人不參與權利變換:更新前價值高於貸款金額者,假設更新前房地經估價之價值為300萬元,實施者依法代替所有權人將150萬元清償(或提存)給銀行,另有150萬元交付予所有權人。反之,若更新前價值低於貸款金額,假設更新前房地經估價之價值為120萬元,實施者依法代替所有權人將120萬元清償(或提存)給銀行,至於30萬元差額由銀行向所有權人要求繳納。

更新後實際配得之面積有可能會與應分配的面積有所差異。
舉例來說,甲更新後應配回權利價值為12,000萬元,如實際配得之權利價值為12,500萬元時,依規定應繳納差額價金500萬元,繳交時間由實施者通知接管之日起30日內為之,逾期不繳納者,其獲配土地或建築物除繼承外將不得移轉予他人;反之,如果甲實際配得之權利價值為11,500萬時,應領取差額價金500萬元,逾期不領取者,將依法提存。(都市更新條例第31條第2項、權利變換實施辦法第25、26條)

依都市更新之定義,都市更新包含重建、整建及維護等三種方式,而整建維護就是針對沒有立即危險的老房子,透過外牆修繕或耐震補強工程的方式,延長建物使用時間,或是公寓透過增設電梯來提高建築物的使用機能。

因此建築物可視個案需求,依整建或維護之方式辦理更新,不一定要採取重建之方式。